斡旋金到底要不要付？出價議價前先搞懂這 3 件事
「這間我很喜歡，仲介叫我先付斡旋金，不付好像談不下去⋯⋯」看房看到喜歡的物件，很多人第一次遇到「斡旋金」三個字都會愣一下。 它到底是什麼、一定要付嗎、跟「要約書」又差在哪？這篇用白話文一次講清楚，議價前先弄懂，才不會因為不了解規則而吃虧。
斡旋金是什麼？
當你出價和屋主的開價有落差時，仲介通常會請你先支付一筆「斡旋金」，委託仲介拿這筆錢去跟屋主談價格。 如果屋主同意你的出價，這筆斡旋金就會直接轉為「定金」，雙方也就有了要簽訂正式買賣契約的義務。
簡單說：斡旋金是「用錢表達誠意」，讓仲介有籌碼去跟屋主談，但也代表一旦談成，你就要準備簽約了。
要約書是什麼？跟斡旋金差在哪？
如果你不想先付錢，也可以選擇簽「要約書」——這是內政部制定的定型化契約範本，你只需要寫下購買的意思表示（出價、附帶條件等），交由仲介去跟屋主磋商，不需要先拿出現金。 一旦屋主承諾接受你的要約內容，雙方一樣有簽約的義務。
依規定，房仲業者必須主動告知你「斡旋金」和「要約書」可以二選一，不能只讓你知道其中一種，這是為了保障消費者的選擇權。
斡旋金金額怎麼算？
斡旋金沒有全國統一的法定金額，實務上常見的做法是抓房屋總價的 2%～5%，或是由仲介公司訂一個固定金額（常見約落在 10 萬～50 萬元之間），各家仲介公司的做法可能不同，簽之前可以直接問清楚。
反悔會怎樣？斡旋金 vs 要約書比一比
這是大家最在意的部分，情況要分「屋主還沒同意前」和「屋主已經同意後」來看：
屋主還沒同意之前
不管是斡旋金還是要約書，只要屋主都還沒同意你的出價，你都可以無條件要求撤回、退回斡旋金，不會有任何損失。
屋主同意之後（斡旋金已轉定金）
- 買方反悔不買：定金會被屋主沒收，等於這筆斡旋金拿不回來。
- 屋主反悔不賣：依民法第 249 條定金規定，屋主必須「加倍返還」，也就是原本收的斡旋金要雙倍還給你。
簽了要約書之後（屋主已承諾）
依內政部要約書定型化契約規定，若之後任一方違約，違約方須賠償「出價金額最高 3%」作為違約金——不管是買方還是賣方反悔，都是用這個標準去算，跟斡旋金「沒收 vs 加倍返還」的邏輯不太一樣。
如果是走斡旋金，買方反悔最多損失 10 萬元；如果是走要約書，違約方最高要賠 30 萬元（1,000 萬 × 3%）。 兩種方式的風險不一樣，簽之前建議先自己算一次金額，再決定要用哪一種。
簽約前，審閱期一定要用
不管選斡旋金還是要約書，都會有「契約審閱期」，可以把文件帶回家仔細看清楚每一條內容，這段期間內都還能撤回，不用當場被氣氛推著簽字。 審閱期實際天數依各仲介公司提供的契約條款為準，簽名前務必先確認清楚。
淑珠的實務建議
我會建議客戶在下斡旋或簽要約書之前，先做兩件事：第一，把契約內容帶回家看完再簽，不要在現場匆忙決定；第二，先想清楚自己出價後「反悔的機率高不高」，如果還在猶豫、條件沒談定，就不急著付斡旋金。 斡旋金和要約書都是工具，重點是你要清楚自己在簽什麼、承擔什麼責任，而不是被「不簽就搶不到」的氣氛推著走。
如果您正在看房、準備出價，有任何關於斡旋金、要約書的疑問，歡迎直接找我聊聊，我會用實際案例幫您分析清楚。
還有房產問題想問？
不管是買賣、議價還是合約問題，歡迎直接找淑珠聊聊。