繼承房屋要繳什麼稅？想賣掉又要注意什麼？
「聽說賣掉繼承的房子會被課到 45% 的重稅？」這是很多客戶問我的問題，也是最常見的誤解之一。 繼承房屋的稅務其實可以拆成兩個階段來看：繼承當下、以及之後想出售，這篇分開講清楚。
繼承當下：多數家庭其實不太需要繳稅
繼承不動產和「贈與」不一樣，繼承過戶不用繳契稅、也不用繳土地增值稅，這是繼承相對划算的地方。 真正需要留意的是「遺產稅」，但遺產稅是針對「整體遺產淨額」課稅，不是針對單一房子，而且有相當高的免稅額和扣除額：
- 免稅額：民國115年（2026年）為 1,333 萬元。
- 常見扣除額：配偶扣除 553 萬、每位子女扣除 56 萬、父母扣除每人 138 萬、喪葬費 138 萬等。
- 遺產淨額超過免稅額及扣除額的部分，才依 10%／15%／20% 三級累進課稅。
把免稅額和各項扣除額加總起來，一般家庭的遺產總額通常還在範圍內，實際上繳不到遺產稅，或稅負遠低於大家想像。
那「45% 重稅」的說法是哪裡來的？
45% 其實不是遺產稅的稅率，而是房地合一稅裡「持有期間未滿 2 年」出售不動產適用的稅率。 很多人把「繼承房屋」和「短期持有房地合一稅」這兩件事搞混了，才會誤以為繼承房子出售一定會被課到 45%。
關鍵在於：繼承取得的房地，計算「持有期間」時，可以把被繼承人（也就是長輩）原本持有的時間一併累計，不是從繼承那天重新起算。 也就是說，如果長輩已經持有這間房子超過 10 年，子女繼承後就算馬上出售，通常也能適用較低的稅率（現行制度下最低可到 15%），而不是外界誤傳的 45%。
之後想賣，還有一個地方容易吃虧：取得成本認定
繼承房地出售時的「取得成本」，是用繼承當時的房屋評定現值加公告土地現值認定，而不是長輩當初買房的實際價格。 由於評定現值、公告現值通常明顯低於市價，賣掉時計算出來的「所得」可能比想像中高，這點在賣屋前一定要先請專業人士試算，才不會被最後的稅單嚇到。
淑珠的實務建議
如果家中有繼承房屋，不管是要留著、出租還是準備出售，我都會建議先做兩件事：第一，確認房子從長輩到現在的取得時間脈絡，這會直接影響適用稅制與持有期間認定； 第二，出售前找代書或會計師先試算房地合一稅負，再決定出售時機，才不會因為稅務誤解而錯過或延誤決策。
如果您家中有繼承的房產，不確定該留、該租還是該賣，歡迎找我聊聊，我可以先幫您釐清方向。
家中有繼承房產想問問？
留、租、賣怎麼選最合適，歡迎直接找淑珠聊聊。